Voici en quelques lignes le contenu de notre mission d’architecte, le système de rémunération et les délais moyens d’une opération.
DEROULEMENT DE LA MISSION
La mission d’architecte peut se décomposer en trois grandes phases :
- Du premier contact à l’obtention du permis de construire.
- Du permis de construire à la signature des marchés de travaux.
- Le chantier, la réception des ouvrages et la période des garanties.
Du premier contact à l’obtention du permis de construire : Esquisse, Avant-Projet et Dossier de Permis de Construire.
A partir des éléments communiqués par le client ( on l’appelera aussi Maitre d’ouvrage) – terrain, relevé de géomètre ou plan précis, règlement d’urbanisme, programme, budget, désirs exprimés – et sur la base d’entretiens avec lui, l’architecte établit une esquisse (ESQ), c’est-à-dire une série de dessins et documents favorisant une compréhension rapide du futur bâtiment.
Cette esquisse va être le reflet des informations recueillies auprès du maitre d’ouvrage, elle en est la traduction dans l’espace.
Après approbation de l’esquisse et modifications éventuelles, un avant projet (AVP) est établi, approfondissement des données de l’esquisse conduisant à des dessins à plus grande échelle et une estimation financière plus fine.
C’est cet avant-projet qui va servir de base au dossier de permis de construire (DPC). Sont ajoutés aux plans les formulaires administratifs réglementaires, une notice architecturale et des documents permettant d’apprécier l’insertion du projet dans le paysage (notice paysagère).
Ce dossier est remis en mairie par le maitre d’ouvrage contre récépissé. Un délai d’instruction de 2 mois – ou 3 mois si le projet se situe dans une zone de protection d’un monument historique – est nécessaire à l’obtention du permis de construire. Une facheuse tendance dans les DDE où le personnel manque consiste à demander en cours d’instruction des pièces complémentaires et à faire courir le délai d’instruction à partir de la réception de ces pièces complémentaires. Cette opération tend à rallonger les délais légaux et soulage les instructeurs en sous nombre en leur laissant plus de temps pou chaque dossier.Dans les faits, on constate qu’il est de plus en plus difficile d’obtenir les permis de construire dans les délais légaux de 2 ou 3 mois.
Au cours de l’instruction, l’architecte vous assiste et vous conseille dans vos relations avec les instructeurs (en particulier, en zone protégée, dans vos relations avec les Architectes des Bâtiments de France, pour lesquels une visite avant dépôt du DPC est souvent nécessaire à la validation des options choisies).
La remise du dossier de permis de construire clôt la première phase de la mission.
Du permis de construire à la signature des marchés de travaux : Projet de Conception Générale et Assistance aux Marchés de Travaux
Cette phase consiste à finaliser l’avant-projet, réaliser les documents graphiques et écrits permettant aux entreprises de fournir un devis précis et sans ambiguïté, et établir les marchés de travaux – contrats qui lient le maitre d’ouvrage aux entreprises -:
- Dessins à plus grande échelle
- Détails constructifs particuliers
- Choix des matériaux et appareillages
- Rédaction du descriptif et des pièces du marché
- Planning prévisionnel des travaux
Ce dossier est envoyé par le maître d’ouvrage aux entreprises choisies par le maitre d’ouvrage et/ou conseillées par l’architecte. Celui ci reçoit les offres, les analyse et guide le choix du client sur les entreprises à retenir. Celles-ci signent alors avec le maître d’ouvrage les marchés de travaux constitués des plans, descriptifs, et devis.
Ce contrat étant directement passé entre maitre d’ouvrage et entrepreneurs, aucun lien financier ne lie ceux-ci à l’architecte: cette garantie de transparence distingue le recours à l’architecte des procédures « maître d’œuvre » et « constructeurs associés ».
Le chantier, la réception des ouvrages et les périodes de garanties
Pendant le chantier, l’architecte vérifie que les prestations sont conformes aux termes du marché, aux règles de l’art et au planning contractuel : des prestations non conformes peuvent être démolies sur ordre de l’architecte et reconstruites comme il se doit.
L’architecte anime une réunion de chantier par semaine afin de contrôler ces éléments. Un compte-rendu de chantier, diffusé à tous les intervenants, est aussitôt rédigé afin de constituer un journal de bord du chantier.
Les entrepreneurs adressent mensuellement à l’architecte une situation de leurs travaux. L’architecte vérifie que les prestations facturées correspondent à l’avancement réel des travaux et établit une proposition de paiement transmise au maitre d’ouvrage. Un récapitulatif général est établi en fin de chantier afin de solder les prestations effectuées, sous conditions de levée d’éventuelles réserves.
L’architecte seconde le maitre d’ouvrage pour la réception des travaux, dresse la liste des réserves s’il y a lieu, vérifie que ces réserves sont levées dans un délai raisonnable, et assiste le maitre d’ouvrage pour prononcer la réception définitive des travaux. Cette réception, sans réserves, clôt l’opération.
Les entreprises sont alors soumises au respect de 3 garanties :
- Une garantie de parfait achèvement des travaux, sur un an, à l’issue de laquelle est libérée la retenue de garantie de 5% du montant de chaque lot.
- Une garantie de bon fonctionnement des appareils et équipements sur deux ans.
- Une garantie décennale sur le gros-œuvre et les vices cachés.
RéMUNéRATION DES ARCHITECTES
Les architectes sont le plus souvent rémunérés au pourcentage du montant des travaux réalisés. Les honoraires sont librement négociés et révèlent différentes pratiques de la profession.
Nous nous basons pour notre part sur les barèmes de la loi MOP (Maîtrise d’Ouvrage Publique) qui régît les opérations conduites par les collectivités locales ou l’Etat.
A titre indicatif, dans cette loi MOP, le taux d’une mission complète pour une opération d’un montant inférieur à 500 000 euros (3,5 MF) est de 14%.
La construction d’une maison pour un particulier génère une gestion administrative plus souple que celle des marchés public, des délais de paiement plus courts, mais requiert par contre une présence plus soutenue en coordination de chantier, en conseil en cours d’étude, en suivi administratif et relation avec les entreprises.
En effet, nous assurons souvent le lancement, le suivi,et les relances des entreprises en phase d’appel d’offres.
De plus une maison se construisant la plupart du temps en corps d’état séparés plutôt qu’en entreprise générale, la mission d’OPC ( Ordonnacement Pilotage Coordination) qui consiste à organiser et piloter les interventions des différents lots est assurée dans le cadre de la mission de base. Habituellement cette mission est proposée par les pilotes de chantier indépendants pour 2% du montant des travaux.
Nous proposons donc des taux variants de 14 à 12 %, selon le coût du projet,
- < à 200 000 euros 14%;
- de 200 000 euros à 280 000 euros, 13,5%
- de 280 000 à 400 000 euros 13%;
- au dessus de 400 000 euros 12%.
Pour des interventions concernant des rénovations d’appartements ou de petites extensions avec des budgets inférieurs à 100 000 euros, nous proposons des forfaits au temps passé.
Etude de faisabilité.
Nous proposons souvent à nos clients une mission préalable à un contrat d’architecte, appelée étude de faisabilité.
Elle inclut la phase esquisse augmentée d’une estimation financière approchant à ± 15% le montant du projet. Cette étude permet de prendre des contacts préalables auprès des services techniques des communes afin de vérifier d’emblée la faisabilité du projet par rapport au budget disponible et aux contraintes réglementaires d’urbanisme.
Le cas échéant, elle est pour le client l’occasion d’établir ses premières demandes auprès d’organismes de prêts.
Si le projet a lieu, les honoraires de la phase de faisabilité sont déduits de la première phase du contrat d’architecte. En cas d’abandon du projet, ils seront dus à l’architecte.
Cette étude est proposée pour 1,5% du montant prévisionnel des travaux.
Exemple de calcul d’honoraires et délais d’études et de chantier
Pour une maison de 240 000 TTC (soit environ 110 m2 habitables en région Parisienne).
En mars 2009, le coût de construction au m2 pour des maisons équivalentes à celles présentées dans le site est d’environ 2200 euros TTC, pour une maison terminée : revêtements de sols et murs et salles de bains équipées.
Ce montant peut varier de plus au moins 10%, en fonction de la nature du terrain, des accès, de la surface du projet ( plus c’est petit plus c’est cher) et de la nature des prestations de décoration intérieure ( en restant « raisonnable », sinon ça peut coûter beaucoup plus cher).
Montant des honoraires : 14% de 240 000 = 33 600 euros TTC répartis approximativement ainsi :
-30% de la mission pour la phase 1 de l’esquisse au Permis de Construire soit 10 080 Euros TTC (variable mais 2 mois mini).
-28 % pour la phase 2 : dossier de consultation soit 9 408 Euros TTC (4 mois mini).
-42 % pour la phase 3 : contrats et chantier soit 14 112 Euros TTC (7 mois mini).
La durée d’une opération varie essentiellement en fonction du temps consacré à l’avant projet, définition fine de ce que va être la maison, traduction spatiale des désirs et contraintes du client.
En ce moment, ce délai est considérablement augmenté par le regain d’activité des entreprises qui imposent des délais plus longs pour l’établissement des devis et pour le démarrage des chantiers.
De l’avant projet approuvé au début du chantier: 4 mois minimum (instruction du PC et recours des tiers).
Pour le chantier : de 6 à 9 mois (Août est un mois inutilisable).
Entre le premier contact et la livraison, on peut donc compter en moyenne de 12 à 18 mois. Ce délai qui peut paraître long, inclut deux à trois mois d’instruction du permis, deux mois de recours des tiers (période pendant laquelle un tiers peut contester le permis) et un chantier de 8 mois.
AUTRES MISSIONS
La mission décrite ici est une mission complète ou « de base ». Elle peut être enrichie ( décoration et architecture intérieure, design de mobilier, etc) ou diminuée (limitée au 2 premières phase ( PC et consultation sans chantier) ou à la première seule (mission permis de construire seule).
Nous pouvons aussi intervenir sur des missions de conseil préalables à l’achat d’un terrain ou d’un espace à rénover, visite technique, administrative ( réglements, droit des sols), faisabilité, relevés. Nous facturons dans ce cas à l’heure 100 euros HT + un forfait déplacement de 50 euros HT en région parisienne. Si cette visiste donne lieu a un contrat, il nous semble correct de soustraire le montant de la »petite » mission des honoraires de la « grande » mission.